ISABELLE PEYCLIT Cabinet d'avocats à Toulouse

LE BAIL COMMERCIAL : SA DUREE et SON RENOUVELLEMENT

12 février 2021 |   |  , , ,

Durée d’un bail commercial

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans, conformément à l'article L. 145-4 du Code de commerce. Cette disposition est d'ordre public. Les parties peuvent convenir de fixer une durée encore plus longue.

Le preneur a la faculté de résilier triennalement le bail commercial, d'où son appellation de bail 3-6-9. Néanmoins, il doit respecter les formes et les délais imposés pour donner congé : informer le bailleur 6 mois avant l'échéance triennale avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Exceptionnellement, il est possible de conclure un bail de courte durée, dit « bail dérogatoire », d'une durée maximale de 3 ans (article L 145-5 du Code de commerce).

Renouvellement d’un bail commercial

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. Il ne prend fin que par l’effet du congé donné par le bailleur ou par la demande de renouvellement du locataire. Si aucune demande n'est faite, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Lorsque le bail commercial se poursuit par tacite reconduction, contrairement à une idée répandue (mais fausse), il ne se renouvelle pas automatiquement pour 9 ans.

Les conséquences sont importantes :

  • le bail est simplement prorogé pour une durée indéterminée. Dans ce cas, il peut être mis fin au bail à tout moment en respectant les délais de 6 mois avant le dernier jour du trimestre civil. Le preneur risque de perdre son droit au bail ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce.
  • Si la durée du bail dépasse 12 ans ou si le bail a une durée initiale de plus de 9 ans, le bailleur pourra déplafonner le loyer.

Bénéfice du droit au renouvellement

Quand le bail commercial arrive à son terme (9 ans minimum), le preneur bénéficie du droit au renouvellement. Il faut cependant qu'il y ait un bail existant, que le locataire exploite son fonds de commerce (ou artisanal) dans le local depuis trois ans au moins, et qu'il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés (ou au répertoire des métiers).

Cette demande de renouvellement n'est pas automatique.

Le congé donné par le bailleur au locataire doit être effectué par acte d'huissier six mois au moins avant le terme du bail. Si le bailleur ne le fait pas, le locataire doit prendre l'initiative de renouveler le bail dans les mêmes conditions (par acte d'huissier six mois au moins avant le terme du bail).

Le refus de renouvellement par le bailleur peut faire l'objet d'une contestation ou du paiement d'une indemnité d'éviction.

La rédaction d'un bail ou d'un renouvellement de bail est très importante: elle permet de répartir les obligations de chacune des parties, de prévoir le terme et d'assurer le bon déroulement du bail pendant neuf ans.

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